Was ist die Sanierungspflicht und wann gilt diese?

Wenn du ein älteres Haus besitzt oder kürzlich geerbt hast, solltest du die aktuelle Sanierungspflicht laut EnEV bzw. dem neuen Gebäudeenergiegesetz (GEG) kennen. Dieses schreibt seit dem Eigentümerwechsel vor, dass bestimmte Bauteile innerhalb von zwei Jahren nachgerüstet werden müssen. Das betrifft vor allem Immobilien, die vor dem Jahr 2002 gebaut wurden und bislang nicht oder nur unzureichend gedämmt wurden.

Konkret verpflichtet dich das Gesetz zur nachträglichen Dämmung der obersten Geschossdecke, falls diese nicht den Mindestanforderungen des Wärmeschutzes entspricht. Alternativ ist auch die Dämmung des Dachs möglich. Ebenso kann das Dämmen schlecht isolierter Außenwände verpflichtend sein, besonders bei umfassenden Sanierungen oder Umnutzung eines Gebäudes.

Die gesetzliche Regelung soll beitragen, den Wärmeschutz von Bestandsgebäuden zu verbessern, den CO₂-Ausstoß zu reduzieren und dauerhaft Heizkosten zu senken. Damit du dir dabei nicht nur gesetzliche Sicherheit, sondern auch wirtschaftliche Vorteile verschaffst, ist die Einblasdämmung eine besonders effiziente Lösung – schnell umsetzbar, kosteneffektiv und nachhaltig.

Gut zu wissen: Die Dämmpflicht entfällt für Eigentümer, die das Gebäude seit vielen Jahren selbst bewohnen und es nicht verkauft oder vererbt haben. Aber auch ohne rechtliche Pflicht ist es oft wirtschaftlich sinnvoll zu dämmen – steigender Energiebedarf, hohe Heizkosten und sinkender Immobilienwert lassen sich so vermeiden.

Die Sanierungspflicht betrifft vor allem Eigentümer von Altbauten, insbesondere dann, wenn ein Eigentümerwechsel stattfindet. Der Gesetzgeber sieht in diesem Moment die ideale Gelegenheit, energetische Mindeststandards durchzusetzen. Kritisch ist hierbei das Baujahr: Wer ein Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus besitzt, das vor 2002 errichtet wurde, ist bei Eigentumsübernahme in der Regel verpflichtet, bestimmte energetische Verbesserungen vorzunehmen.

Ein weit verbreiteter Irrtum: Es gibt keinen Bestandsschutz, wenn das Gebäude den Besitzer wechselt. Spätestens zwei Jahre nach der notariellen Übergabe müssen die Sanierungsmaßnahmen umgesetzt sein. Darüber hinaus besteht eine Informationspflicht: Der Notar muss Käufer über bestehende gesetzliche Pflichten aufklären. Auch die Bauaufsichtsbehörde kann im Nachhinein aktiv werden, um die Einhaltung der Vorgaben sicherzustellen.

Die Sanierungspflicht bringt eine Reihe gesetzlich vorgeschriebener Maßnahmen mit sich, die Eigentümer:innen bei bestimmten Gebäuden umsetzen müssen. Diese betreffen hauptsächlich energetisch veraltete Bauteile und technische Anlagen. Die folgenden Modernisierungen sind verpflichtend:

• Heizungserneuerung: Heizkessel, die mit Öl oder Gas betrieben werden und vor 1991 eingebaut wurden, müssen durch moderne, energieeffiziente Systeme ersetzt werden. Das betrifft besonders Konstanttemperaturkessel älter als 30 Jahre.

• Wärmedämmung: Eine ausreichende Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachraums ist verpflichtend – vor allem, wenn diese bisher ungedämmt geblieben sind. Auch Fassaden können unter bestimmten Bedingungen nachgerüstet werden müssen.

• Fenstertausch: Einfache Verglasungen gelten als energetisch überholt. Hier besteht eine Nachrüstpflicht durch moderne Fenster mit Doppel- oder Dreifachverglasung.

• Energieausweis: Für alle Gebäude, die unter die Sanierungspflicht fallen, ist ein gültiger Energieausweis Pflicht. Er muss spätestens beim Verkauf oder bei größeren Sanierungen erstellt und vorgelegt werden.

Diese Maßnahmen beruhen auf den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes und dienen langfristig der Steigerung der Energieeffizienz sowie der Reduktion von CO₂-Emissionen im Gebäudebestand.

Wer sich nicht an die Sanierungspflicht hält, riskiert empfindliche Konsequenzen. Laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) kann die Bauaufsichtsbehörde bei Verstößen aktiv werden und eine Ordnungsverfügung erlassen. Diese verpflichtet Eigentümer, die unterlassene Maßnahme auszuführen – notfalls unter Androhung unmittelbaren Zwangs. Wird auch diese ignoriert, kann das richtig teuer werden: Es sind Bußgelder bis 50.000 € möglich.

Besonders häufig betrifft dies den versäumten Austausch alter Heizkessel oder die fehlende Dämmung ungedämmter Obergeschosse. Auch das Nichtvorlegen eines gültigen Energieausweises bei Eigentümerwechsel oder Verkauf kann sanktioniert werden. Wichtig: Behörden kontrollieren aktiv, vor allem bei der Meldung eines Eigentümerwechsels oder bei auffälligen Energieverbrauchswerten im Bestand.

Um Sanktionen zu vermeiden, spielt die Dokumentation eine zentrale Rolle. Eigentümer sollten Sanierungsmaßnahmen sauber erfassen, Nachweise über die Einhaltung der Verpflichtungen aufbewahren und etwaige Fördermittelbelege strukturiert ablegen. Ohne glaubhafte Nachweise droht auch rückwirkend Ärger – etwa bei einer nachträglichen Prüfung durch die Bauaufsichtsbehörde.

So klar das Gesetz auch ist, so notwendig ist zugleich ein strukturierter Sanierungsprozess. Im nächsten Abschnitt zeigen wir dir, wie staatliche Förderprogramme helfen, die finanziellen Lasten zu reduzieren.