Sanierungspflicht nach §60 GEG: Was Eigentümer jetzt wissen müssen

Das Wichtigste in Kürze: 

• Sanierungspflicht nach §60 GEG betrifft vor allem private Eigentümer bei einem Hauskauf oder einer Erbschaft. Sie verpflichtet zur energetischen Nachrüstung, insbesondere bei älteren Gebäuden.

• Pflichtmaßnahmen umfassen u. a. die Dämmung ungedämmter Dachböden, die Erneuerung alter Heizkessel (älter als 30 Jahre) und die Dämmung von Heizungsrohren in unbeheizten Räumen.

• Fristen und Ausnahmen: Die meisten Maßnahmen müssen innerhalb von zwei Jahren nach Eigentumsübergang erfolgen. Es gibt Ausnahmen bei wirtschaftlicher Unzumutbarkeit, Denkmalschutz, Eigennutzung vor 2002 oder Gebäuden unter 50 m².

• U-Werte und Effizienzanforderungen sind zentral: Für Altbauten gelten weniger strenge, aber dennoch verbindliche Werte, z. B. 0,35 W/m²K für Außenwände.

• Verstöße gegen die Pflicht können zu Bußgeldern bis zu 50.000 €, Wertminderung der Immobilie und Einträgen im Baulastenverzeichnis führen.

Was bedeutet die Sanierungspflicht nach dem GEG?

Der Begriff Sanierungspflicht bezeichnet gesetzlich vorgeschriebene energetische Nachrüstungen an bestehenden Gebäuden. Die Grundlage dafür bildet das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das seit dem 1. November 2020 die frühere Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinspargesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) bündelt. Ziel des GEG ist es, den Energieverbrauch im Gebäudebestand zu senken, den Primärenergiebedarf zu reduzieren und einen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten.

Herzstück dieser gesetzlichen Regelung ist der § 60 GEG. Hierin sind die konkreten Pflichten für Hausbesitzende festgelegt – insbesondere wenn es zu einem Eigentümerwechsel kommt oder wenn bestimmte technische Voraussetzungen nicht erfüllt sind. Zum Beispiel müssen ältere Heizungen nach spätestens 30 Jahren Betrieb ausgetauscht werden. Auch ungedämmte Dachböden müssen unter bestimmten Bedingungen nachträglich gedämmt werden.

Das GEG orientiert sich an den langfristigen Klimaschutzzielen Deutschlands sowie den Vorgaben der Europäischen Union. Im Mittelpunkt stehen Effizienzanforderungen für Gebäude, die messbar über Kenngrößen wie den U-Wert oder den Jahres-Primärenergiebedarf definiert sind. Damit ergänzt die Sanierungspflicht die Bemühungen um eine nachhaltige Modernisierung des Gebäudebestands in Deutschland.

Ein häufiges Missverständnis: Das GEG richtet sich nicht ausschließlich an Neubauten. Gerade für Bestandsimmobilien gilt eine Vielzahl von Nachrüstpflichten. Private Eigentümer, die ein sanierungsbedürftiges Haus kaufen oder erben, müssen also oft innerhalb von zwei Jahren energetisch nachbessern, sofern keine Ausnahmen bestehen.

Unterschiede zwischen dem GEG und der früheren EnEV zeigen sich besonders in der Integration erneuerbarer Energien und in der Verschärfung von Effizienzmaßstäben. Das GEG führt viele Vorgaben der EnEV weiter, betont aber stärker die Gesamtbilanz eines Gebäudes statt einzelner Bauteile.

Wann müssen Eigentümer die Sanierungspflicht einhalten?

Die Sanierungspflicht greift nicht uneingeschränkt – entscheidend sind bestimmte Ereignisse und Voraussetzungen. Besonders bei einem Eigentümerwechsel – etwa durch Kauf oder Erbschaft – wird sie für private Hausbesitzer relevant. Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus übernimmt, muss sich an die gesetzlichen Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) halten. Zentral dabei: Eine Übergangsfrist von in der Regel zwei Jahren nach Eigentumsübergang.

Für Immobilien, die vor dem Jahr 2002 errichtet wurden, gelten besondere Anforderungen. Wenn das Gebäude vom bisherigen Eigentümer seitdem selbst bewohnt wurde, entfällt die Dämm- und Nachrüstpflicht – erst beim Wechsel greift sie. Auch für Wohnungen im Gemeinschaftseigentum und beim Wohneigentum gelten Besonderheiten: Hier bestehen oft Abstimmungsbedarfe in der Eigentümergemeinschaft.

Besonders wichtig sind die sogenannten Nachrüstpflichten. Dazu zählen unter anderem die Dämmung von Heizungsrohrleitungen in unbeheizten Räumen sowie die Dämmung des Dachbodens, sofern dieser leicht zugänglich und bislang ungedämmt ist. Auch technisch veraltete Heizkessel (z. B. über 30 Jahre)

Welche Sanierungsmaßnahmen schreibt das GEG konkret vor?

Die Sanierungspflicht ist nicht nur eine generelle Vorgabe – sie ist an konkrete bauliche und technische Maßnahmen geknüpft. Besonders Eigentümer älterer Gebäude müssen beim Eigentumswechsel aktiv werden. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) benennt in § 60 explizit bestimmte Pflichten, um energetische Mindeststandards sicherzustellen.

Zu den wichtigsten verpflichtenden Sanierungsmaßnahmen zählen:

• Wärmedämmung von zugänglichen, aber nicht ausreichend gedämmten obersten Geschossdecken bzw. Dachböden

• Stilllegung von Heizkesseln, die älter als 30 Jahre sind (z. B. Konstanttemperaturkessel mit fossilem Brennstoff)

• Nachrüstung einer Rohrleitungsdämmung für ungedämmte Heizungsrohre in unbeheizten Räumen

• Prüfung und ggf. Modernisierung der Lüftungstechnik zur Sicherstellung der Energieeffizienz und des Feuchteschutzes

• Übereinstimmung aller Bauteile mit den geforderten U-Werten – besonders relevant für Außenwände, Dächer und Fenster

Wer Eigentum erwirbt oder modernisiert, sollte diese Vorgaben frühzeitig mit einem Energieberater abgleichen, um Fristen einzuhalten und Planungssicherheit zu gewinnen. Die Umrüstung auf moderne Heiztechnik wie Wärmepumpe oder Solarthermie ist dabei nicht verpflichtend, aber empfehlenswert.

Im nächsten Abschnitt schauen wir uns an, ob und wann Ausnahmen von diesen Pflichten möglich sind.

Wann entfällt die Sanierungspflicht?

Obwohl die Sanierungspflicht nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) für viele Eigentümer verbindlich ist, gibt es einige bedeutende Ausnahmen. Insbesondere Fälle wirtschaftlicher Unzumutbarkeit können zu einer Befreiung von der Maßnahmenverpflichtung führen. Liegt eine solche Situation vor, kann ein Antrag auf Ausnahmeregelung beim zuständigen Bauamt gestellt werden. Die Prüfung erfolgt im Einzelfall und berücksichtigt u.a. die Investitionskosten im Verhältnis zur Wirtschaftlichkeit des Gebäudes.

Eine weitere wichtige Ausnahme betrifft unter Denkmalschutz stehende Gebäude. Hier gelten besondere Denkmalschutzregelungen, die häufig dazu führen, dass energetische Maßnahmen reduziert oder ganz vermieden werden dürfen, sofern sie das Erscheinungsbild und die historische Substanz beeinträchtigen würden. Auch kleine Wohngebäude mit weniger als 50 m² beheizter Fläche fallen generell nicht unter die Verpflichtung.

Ein ebenfalls häufiger Ausnahmefall ist die Eigennutzung: Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus bereits vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt – und dies bis heute ununterbrochen tut – ist von der Pflicht zur Wärmedämmung ungedämmter Dachböden ausgenommen.

Welche Ziele verfolgt die Sanierungspflicht?

Die Sanierungspflicht ist ein zentrales Instrument zur Erreichung der deutschen Klimaziele im Gebäudesektor. Sie fördert die energetische Ertüchtigung bestehender Bauten und reduziert deren CO₂-Ausstoß. Hintergrund: Gebäude verursachen laut Umweltbundesamt rund 30 % der bundesweiten Treibhausgas-Emissionen – damit ist der Gebäudebereich nach der Energiewirtschaft eine der größten Emissionsquellen in Deutschland.

Durch bessere Dämmung, moderne Heiztechnik und effiziente Systeme wie Wärmepumpen oder Solarthermie sollen Energieverluste verringert und der Primärenergiebedarf gesenkt werden. Das schont nicht nur das Klima, sondern trägt auch zur langfristigen Entlastung der Energiepreise bei – sowohl auf staatlicher als auch privater Ebene.

Die Pflicht zur energetischen Sanierung ist eingebettet in das deutsche Klimaschutzgesetz und orientiert sich an den EU-Vorgaben des Green Deals. Neben ökologischem Nutzen verfolgt sie auch das Ziel, Altersarmut und soziale Schieflagen durch hohe Heizkosten zu vermeiden – etwa durch die Förderung von Maßnahmen über KfW-Programme.

Gilt die Sanierungspflicht für Altbau und Neubau gleichermaßen?

In der Diskussion um die Sanierungspflicht stellt sich häufig die Frage, ob Alt- und Neubauten denselben Anforderungen unterliegen. Tatsächlich sieht das Gebäudeenergiegesetz (GEG) differenzierte Vorgaben vor, die stark vom Baujahr und dem Zustand des Gebäudes abhängen. Während für Neubauten besonders strenge Effizienzstandards gelten, müssen auch Altbauten bei bestimmten Umbauten oder Eigentümerwechseln Mindeststandards erfüllen.

Typischerweise betrifft die Sanierungspflicht nach § 60 GEG vor allem Gebäude, die vor Mitte der 1990er Jahre errichtet wurden, da diese häufig energetisch unzureichend ausgestattet sind. In vielen Fällen sind gezielte Maßnahmen zur Wärmedämmung sowie der Austausch veralteter Heizsysteme notwendig. Dabei setzt das GEG klare Grenzwerte für den zulässigen U-Wert in der Gebäudehülle – je nachdem, ob es sich um Neu- oder Bestandsbau handelt.

Wie alt sind Deutschlands Wohnhäuser – und welche müssen saniert werden?

Ein entscheidendes Element bei der Bewertung der Sanierungspflicht ist das Alter des Gebäudebestands in Deutschland. Besonders betroffen sind ältere Wohnhäuser mit erheblichen energetischen Defiziten. Laut Analysen stammt ein Großteil der Immobilien aus Zeiten vor 1977 – also vor der ersten Wärmeschutzverordnung. Diese Gebäude erfüllen meist nicht die heutigen Anforderungen an Wärmedämmung, U-Werte oder Luftdichtigkeit.

Für Eigentümer bedeuten diese Daten, dass es sich bei der Sanierungspflicht nicht um ein Randthema handelt, sondern um eine Herausforderung, die rund zwei Drittel aller Wohngebäude betreffen kann. Gerade bei Häusern der Nachkriegszeit bis in die 1970er-Jahre besteht oft erheblicher Sanierungsrückstau – seien es undichte Fenster, ungedämmte Rohrleitungen oder veraltete Heizsysteme. Diese Gruppen fallen besonders häufig unter die Nachrüstpflicht des GEG.

Welche U-Werte schreibt das GEG aktuell vor?

Ein zentrales Kriterium für die energetische Qualität von Bauteilen ist der sogenannte U-Wert. Dieser beschreibt den Wärmedurchgangskoeffizienten eines Bauteils – also wie viel Wärme durch ein Material nach außen verloren geht. Je niedriger der U-Wert, desto besser ist die Wärmedämmleistung. Bei der Umsetzung der Sanierungspflicht kommt es daher entscheidend darauf an, die vorgegebenen Maximalwerte für einzelne Bauteilgruppen einzuhalten. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) definiert dazu klare Vorgaben, insbesondere für bereits bestehende Gebäude, wenn diese saniert oder modernisiert werden sollen.

Bei der Auswahl von Dämmmaterialien wie Mineralwolle (Glaswolle, Steinwolle) oder Zellulosedämmung sollten Planende und Eigentümer neben dem Material auch auf die fachgerechte Ausführung achten, um Wärmebrücken zu vermeiden und ein hohes Maß an Energieeffizienz zu erreichen. Die Einhaltung dieser U-Wert-Grenzen ist zentrale Voraussetzung, um die energetischen Anforderungen des GEG und die Förderfähigkeit durch Programme wie die KfW-Förderung gewährleisten zu können.

Welche Folgen drohen bei Verstoß gegen die Sanierungspflicht?

Die Nichteinhaltung der Sanierungspflicht nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist keineswegs ein Kavaliersdelikt. Wer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, muss mit empfindlichen rechtlichen und finanziellen Konsequenzen rechnen. Gemäß § 108 GEG handelt es sich bei Verstößen oftmals um eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld von bis zu 50.000 € geahndet werden kann. Eine Missachtung der Fristen oder das Vermeiden notwendiger Modernisierungen kann darüber hinaus auch zu Fristsetzungen durch das zuständige Bauamt führen sowie zu Eintragungen im Baulastenverzeichnis – dies kann erhebliche Auswirkungen bei späterem Verkauf haben.

Befindet sich das Gebäude beispielsweise im Verkauf, kann es zu Regressansprüchen des Käufers oder zur Minderung des Verkehrswerts kommen. Die Nichteinhaltung der gesetzlichen Vorgaben wird von den Behörden mithilfe von Energieausweisen, Beratungsgesprächen sowie über Förderprogramme zunehmend kontrolliert. Zusätzlich können bei fahrlässigem Verhalten auch Haftungsfragen gegen Eigentümer aufkommen – etwa wenn bekannt war, dass eine Sanierungspflicht bestand, diese aber nicht erfüllt wurde.